Od května 2025 má majetko-správní oddělení nového vedoucího. Je jím Milan Novák, který od té doby už vyřešil desítky žádostí. Dokáže jednotám poradit se správným postupem nebo s dokumenty. Mnohdy pro jednotu najde i lepší řešení, než „jen" prodat majetek.

Co přesně majetko-správní odbor řeší?

MSO se zabývá majetkoprávními vztahy k sokolskému nemovitému majetku. Krátce řečeno, agendou spojenou s prodeji, směnami a věcnými právy vztahujícími se k sokolským nemovitostem. Vzhledem k tomu, že jde o poměrně složitou problematiku, je důležité, aby se na nás jednoty se svými záležitostmi v této oblasti obracely co nejdříve. A čím dřív, tím líp. Za mě je lepší zavolat klidně zbytečně brzo, než pak něco hasit na poslední chvíli nebo už když je pozdě. Nemovitosti mají takovou nepříjemnou vlastnost, že když se na počátku něco zanedbá, dost špatně se to následně rozmotává, nebo to už nejde rozmotat vůbec. Takže jakmile přijde myšlenka „chceme něco dělat s nemovitým majetkem“, tak ideálně hned volat nebo napsat.

V jakých případech tedy?

V naprosté většině vyřizujeme žádosti jednot, které chtějí nějakým způsobem naložit se svým nemovitým majetkem, např. ho chtějí prodat, směnit nebo zatížit věcným právem. Je to tak 80 procent veškeré naší práce. Pokud chce totiž jednota jakkoliv nakládat se sokolovnou nebo třeba s pozemkem, potřebuje k tomu souhlas P ČOS. V té chvíli se jednota obrací na naše majetko-správní oddělení. K žádosti o souhlas P ČOS je potřeba připravit příslušnou dokumentaci, tu pak předkládáme majetkové komisi, která k ní dá své doporučení. Pak jde žádost na jednání P ČOS. Pokud P ČOS vysloví souhlas, pošleme jednotě výpis ze zápisu a ten se pak přikládá k návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Ve zbytku času se pak staráme o majetek ČOS, kdy řešíme širokou škálu záležitostí, např. nesoulady v katastru nemovitostí, vyhledávání chybějící dokumentace na stavebních úřadech, účastníme se nejrůznějších jednání, která se točí kolem nemovitého majetku apod.

Jak často chtějí jednoty majetek prodat?

To je samozřejmě nejčastější případ. Když jednota nemá prostředky na opravy a investice a sokolovna je ve špatném stavebně technickém stavu. Jako nejjednodušší cestu ven z problému vidí jednoty často prodej budovy městu nebo obci. Pro tyto případy máme směrnici č. 2/2015, která říká, jak přesně postupovat. Pokud opravdu nelze najít jiné řešení, než je prodej, snažíme se jednotám pomoci tím, že nemusejí celou směrnici „louskat“, ale máme pro ně připravený výtah ze směrnice, takovou kuchařku, kde je postup bod po bodu vysvětlený. Přesně to napasujeme na konkrétní případ, aby bylo jasné, kdy a co je třeba udělat. Ten proces je komplikovaný a náročný na podklady, organizačně i časově. Prodej nemovitosti musí být schválený valnou hromadou jednoty, předsednictvem župy, je třeba k němu mít znalecký posudek, kupní smlouvy atd. To vše musí mít nějakou formu. A my jsme samozřejmě připravení na mailu a na telefonu, abychom jednotám pomohli celým procesem projít.

Z praxe ale víme, že P ČOS dává souhlas k prodeji majetku až v těch nejkrajnějších případech…

Rozhodně to není preferovaný způsob řešení. Když jednoty zavolají včas, nejprve společně hledáme jiná východiska. Pokud je situace taková, že to bez prodeje majetku nepůjde, přemýšlíme o tom, jestli není možné prodat něco jiného než sokolovnu. Řešili jsme třeba případ funkční jednoty, která vlastní sokolovnu a v jiné části obce ještě hřiště, které nevyužívá. Jednota požádala o souhlas s prodejem hřiště, a to se podařilo prodat za velmi slušnou cenu. Utržené peníze jednota investovala do oprav a rekonstrukce sokolovny. Přitom jednota k nám volala v momentu, kdy chtěla hřiště obci v podstatě darovat. Především díky velmi šikovné paní starostce jednoty se pak podařilo získat prodejem nevyužívaného majetku několik milionů korun. To je pěkný příklad toho, že když se věci začnou řešit včas, tak se dá hodně udělat. V takovém případě třeba jen pomůžeme nasměrovat přemýšlení o dané věci trochu jiným směrem.  Dalším příkladem může být jednota vlastnící pozemky, na kterých jsou asfaltové komunikace; v podstatě kusy silnice. Takové pozemky pochopitelně nelze nijak využít k činnosti jednoty, a pak je rozumné uvažovat o jejich prodeji. Výnos z prodeje pak tato jednota investovala do opravy svých tenisových kurtů. Takové prodeje každopádně dávají smysl. Rozumím tomu, že jednotám často chybí síla, energie nebo i odborné zázemí, aby takové situace mohly úspěšně řešit. Mnohdy ale mohou tímto způsobem získat zajímavé prostředky a my s tím rádi pomůžeme

Pojďme ke směně majetku, nebo k břemenům. V jakých případech se to děje?

Nedávno jsme řešili směnu pozemků jednoty s obcí, která je poměrně typická. Starý občanský zákoník umožňoval to, že vlastník stavby byl odlišný od vlastníka pozemku, na kterém ta stavba stojí. To je samozřejmě průšvih, protože vlastníci obou nemovitostí se pak musejí dohodnout, jak se nemovitosti budou užívat a je v podstatě nemožné volně s takovou nemovitostí nakládat nebo na ni získat dotaci. Takže se s obcí směňovaly pozemky o stejné výměře a ceně, což se naštěstí povedlo vcelku hladce a došlo ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby. U věcných práv se nejčastěji setkáváme s věcnými břemeny, resp. služebnostmi. V podstatě jde o práva k cizí nemovitosti, která musí její vlastník strpět. Představte si, že máte za zahradě souseda, který se na svou zahradu dostane jen přes tu vaši. Vy, protože máte svého souseda rádi, na katastr vložíte věcné břemeno, které legalizuje právo souseda přes vaši zahradu chodit, případně i jezdit. Jednoty však většinou řeší věcná břemena pro poskytovatele inženýrských sítí (vedení elektřiny, plynu, vody, kanalizace, telekomunikací), kde je nezbytné, aby tyto společnosti mohly ke svým vedením a zařízením přistupovat, opravovat je apod. Zcela výjimečně s jednotami řešíme i např. zástavní právo, které funguje jako ručení nemovitostí za úvěr nebo jiný finanční závazek. Většina z nás zná zástavní právo jako způsob zajištění hypotéky, kterou si bereme na financování nákupu svých nemovitostí. 

Kolik žádostí aktuálně řešíte?

Je to zhruba 30 žádostí z jednot. Některé jsou otevřené třeba i půl roku, protože jednotám chybí podklady. Pak to celé začíná být trochu nepřehledné. Já mám rád, když ty věci mizí ze stolu a celý proces je co nejrychlejší. Naprosto ale chápu, že jednoty v tomhle procesu obvykle trochu tápou, protože řeší naprosto výjimečnou záležitost, se kterou se nikdy před tím nesetkaly. I proto je dobře napsat nebo zavolat do MSO co nejdřív, aby činovníci jednot neměl pocit, že jsou na to sami.

"SOKOLOVNA SE NĚKDY STÁVÁ BŘEMENEM, KTERÉ JEDNOTA NEDOKÁŽE UNÉST. LOGICKY NE KAŽDÝ JE EXPERT NA NEMOVITOSTI, A PROTO JSME TADY MY, ABYCHOM JEDNOTÁM POMOHLI".

Jak komunikace s jednotami probíhá?

Je pravda, že občas řešíme nepříjemné telefonáty, ale ono se není čemu divit. Když má člověk, který se živí úplně něčím jiným než spravováním nemovitého majetku, toto všechno řešit, tak si může snadno připadat, že je zatlačený do kouta v situaci, ve které se obtížně orientuje. Když si o tom ale chvíli povídáme a jednoty vidí, že jsme na jejich straně a že jim dokážeme poradit, tak se nálada hovoru většinou změní. Všemu také určitě pomůže nová směrnice, kterou by měl schvalovat koncem dubna Výbor ČOS. Bude jednodušší a mnohem přehlednější. A především už nebude obsahovat dnes poněkud matoucí článek upravující možnost darování nemovitého majetku. To pozastavil Výbor ČOS už na podzim 2024, ale v původní směrnici prozatím zůstává.

Vy dokážete poradit nejen s dokumentací, ale pokud se jednota ozve včas, tak ohlídáte i další důležité věci. Co třeba?

Nedávno jsme třeba řešili problém jednoty, která má ve spoluvlastnictví pozemek, a když s ním chtěla něco dělat, tak zjistila, že jí vůbec nepatří a patří tělovýchovné jednotě z časů ČSTV. Nakonec se nám povedlo vše dohledat a pozemek na jednotu přepsat. Tady se naštěstí problém podařilo odhalit včas. Kdyby totiž třeba na pozemku cizího vlastníka stála stavba a jednota o tom cizím vlastníkovi/spoluvlastníkovi vůbec nevěděla, což se může stát, tak se v dobré víře dostane do situace, že podepíše dokumenty o prodeji stavby a až pak se zjistí, že pozemek pod tím jim nepatří. A to už je situace, která může klidně skončit i u soudu. Umíme poradit i s dalšími případnými nesoulady na katastru nemovitostí, v nejrůznějších případech, které se týkají nemovitostí ve vztahu k dalším orgánům a institucím, jako je např. stavební či finanční úřad apod.

Občas ale asi musíte řešit prodej sokolovny jako takové. Co jednotám radíte?

O prodeji sokolovny je potřeba vždy uvažovat až jako o poslední možnosti. Když se takový případ dostane k nám, nejdřív se bavíme o tom, jestli nelze prodeji sokolovny předejít, třeba prodejem jiného zbytného majetku, jak jsem už zmínil. Pokud ani to není možné a opravdu se přistoupí k prodeji sokolovny, nastávají dva scénáře: tím prvním je, že v sokolovně stále působí a do budoucna bude působit funkční jednota. Tam je potřeba právně neprůstřelně zajistit, aby v budově mohla jednota fungovat dál. Tzn. buď formou věcného břemene užívání, které se zapisuje do katastru a je to právně nejsilnější nástroj, nebo smluvně, ale tady už taková právní síla není. Ukazuje se to v případech, kdy se například po volbách změní vedení města nebo obce a s ním se změní i přístup ke spolupráci se sokolskou organizací. Pak se mohou objevovat snahy jednotu ze sokolovny vyštípat. Tady opravdu nelze spoléhat jen na dobrou vůli druhé strany. V druhém případě, pokud jednota není aktivní, případně zcela zaniká, se uvažuje o tom, zda je objekt využitelný ze strany župy nebo zda je naděje na to, že se sokolská činnost v daném místě v budoucnosti obnoví. Podle toho se pak k prodeji přistoupí nebo ne.

Když jednota zaniká, kdo dostane peníze z prodeje sokolovny?

Obecně platí, že výnos z prodeje sokolského nemovitého majetku má být použití opět na financování sokolského nemovitého majetku, na jeho rekonstrukce a opravy. Pokud tedy jednota prodá např. sokolovnu a nevlastní už žádný jiný nemovitý majetek, tak se výnos z jejího prodeje dělí mezi jednotu, župu a ČOS. Župa a ČOS pak hledají možnosti, jak podpořit ostatní jednoty, které nemovitý majetek vlastní. Jednou z důležitých forem této podpory je např. Sokolský fond obnovy.

KONTAKT:

Milan Novák
Tel.: 732 612 740
E-mail: mnovak@sokol.eu

Ptala se: Jana Horká, manažerka vnitřní komunikace ČOS